Asesoría y gerencia de desarrollo industrial en México

Cómo trabajamos

Asesoría y gerencia de desarrollo industrial: el ciclo completo del activo

1. 1. Análisis del sitio

   Firmamos un contrato de servicios de desarrollo que define alcance, programa y honorarios; luego revisamos uso de suelo, factibilidad de servicios e infraestructura (energía, agua, drenaje y sistema contra incendio) y coordinamos el due diligence legal, técnico y ambiental: seguro de título, levantamiento topográfico, mecánica de suelos y estudio ambiental Fase I.

2. 2. Mercado y producto

   Analizamos oferta, disponibilidad, rentas y proyectos competidores en el corredor para definir la renta objetivo, el tamaño del edificio y las especificaciones técnicas que demanda el mercado.

3. 3. Presupuesto y rendimientos

   Preparamos el presupuesto maestro (terreno, costos directos e indirectos, costos de arrendamiento y contingencia), el programa maestro y un modelo financiero con rendimientos sin y con apalancamiento.

4. 4. Licitación y contrato GMP

   Conducimos la licitación de contratistas y consultores, negociamos un contrato a Precio Máximo Garantizado (GMP) y coordinamos el proyecto ejecutivo antes de iniciar la obra.

5. 5. Gerencia de construcción

   Supervisamos la obra, controlamos la ruta crítica, el presupuesto y las órdenes de cambio, autorizamos pagos conforme al avance y vigilamos calidad, seguridad, permisos y conexiones de servicios.

6. 6. Comercialización y arrendamiento

   La comercialización inicia en preconstrucción. Contactamos a usuarios finales y brokers, respondemos RFP, negociamos contratos y coordinamos las mejoras y la entrega a cada inquilino.

7. 7. Administración del activo y venta

   Administramos la operación del inmueble y del activo, el refinanciamiento y los planes de conservar o vender, y la venta cuando aplica.

Alcance, entregables y honorarios se definen por proyecto en el contrato de servicios de desarrollo.

Entregables típicos: reporte de factibilidad · estudio de mercado · especificaciones · presupuesto y programa de desarrollo · análisis de rendimientos · contrato GMP · reportes mensuales de avance · plan de comercialización · contratos firmados · reportes operativos y financieros · data room. Cada proyecto puede variar.

Trabajo actual y experiencia

Gerencia de desarrollo para inversionistas, desarrolladores, propietarios privados y ocupantes corporativos, desde la evaluación del sitio hasta la estabilización y la salida.

Trabajo actual

Riser origina actualmente desarrollos industriales especulativos en Querétaro e Hidalgo para inversionistas institucionales y privados, y es representante en México y asesor técnico de Synergy Industrial Park, un parque industrial clase A de 500 hectáreas en Escuintla, Guatemala.

Experiencia comprobada en desarrollo – experiencia previa del Sr. Serrano

• Querétaro – Cantera Industrial Park (50 ha), EQT Exeter. Tres edificios especulativos clase A (más de 74,000 m²) y dos build-to-suit para Amazon y Bosch (más de 55,000 m²); inversión superior a US$120M.
• Teoloyucan, Estado de México (41 ha), EQT Exeter. Terreno adquirido para un parque industrial clase A de cuatro edificios y más de 195,000 m²; inversión proyectada superior a US$210M.
• Tepotzotlán, Estado de México – nave de 28,600 m², EQT Exeter. Negoció la compra, recomendó mejoras a la instalación y administró los arrendamientos existentes.
• Guadalajara – PIT IV (21 ha), Hines. Adquirió el terreno completo y participó en la fase inicial de desarrollo de un parque clase A de ocho edificios y más de 139,000 m²; inversión superior a US$180M. También la readquisición y reposicionamiento de PIT II (120,000 m², 22 inquilinos).
• Tepotzotlán – El Convento, Hines. Adquisición y reposicionamiento de un parque industrial de 158,000 m².
• Panamá – Parque Logístico Panamá (46 ha), Hines.

Mercados habituales: Querétaro, Estado de México, Guadalajara, Hidalgo y Centroamérica.